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La maggior parte degli acquisti di immobili passano attraverso l’ottenimento di un mutuo. Se questa forma di acquisto tradizionale non è possibile, perché l’acquirente non ha in un certo momento la liquidità necessaria per chiudere la transazione, non riesce ad ottenere il mutuo – o non riesce ad ottenerlo alle condizioni che vorrebbe perché ad esempio è in attesa di vendere la sua prima casa – si può sempre ricorrere a formule alternative di compravendita. Come l’affitto con riscatto. Di seguito vi spieghiamo come funziona, e quali sono i vantaggi, e gli svantaggi, per acquirente e venditore.
Che cos’è l’affitto con riscatto
Si tratta di una compravendita che prevede una rateizzazione del pagamento. L’acquirente si impegna a pagare una piccola quota del prezzo finale, più un versamento mensile che corrisponde al pagamento di un affitto o poco più. La conclusione dell’operazione avviene in genere quando il compratore paga al venditore la differenza tra il prezzo pattuito per l’immobile e quanto già versato – entro un periodo di tempo stabilito tra le parti.
L’onere di questo pagamento dilazionato è a carico del venditore che sostanzialmente finisce per fare da banca all’acquirente. D’altra parte chi compra non può spuntare lo stesso prezzo che potrebbe ottenere pagando tutto subito.
Come funziona l’affitto con riscatto
Sul piano contrattuale l’affitto con riscatto è formato da un contratto di locazione accompagnato da un contratto preliminare di vendita da trascrivere nei pubblici registri immobiliari. L’acquirente entra in possesso della casa all’atto del preliminare, mentre la proprietà resta del venditore fino al versamento integrale del prezzo. Il preliminare, una volta trascritto, offre all’acquirente una tutela contro il pignoramento della casa da parte di terzi che avanzino pretese dopo la firma del contratto.
Vantaggi e svantaggi dell’affitto con riscatto
L’affitto con riscatto è una forma di acquisto vantaggiosa soprattutto per l’acquirente, perché gli permette di posticipare un pagamento che normalmente non sarebbe in grado di fare, e di avere già una forma di possesso di un immobile che si avvicina alla proprietà dello stesso. Gli permette di guadagnare tempo e merito creditizio, al fine di ottenere un mutuo – o un mutuo migliore.
Questa convenienza per il compratore deve essere però ben ponderata. L’acquirente deve considerare che con la firma del preliminare sono a suo carico l’eventuale imposta sull’immobile, la tassa sui rifiuti, oltre alle spese ordinarie e straordinarie di manutenzione – e di ristrutturazione dell’immobile in cui si entra in possesso.
Se il compratore dovesse diventare inadempiente, queste somme normalmente non possono essere recuperate, così come si perderebbero, almeno in parte, le rate versate. Per questo occorrerebbe comunque valutare se si è in grado di sostenere l’esborso finanziario legato all’affitto con riscatto, anche in presenza di eventuali pagamenti non prevedibili al momento della sottoscrizione del contratto. E paragonare l’esborso previsto con questa forma ad eventuali alternative – ad esempio restare in affitto ed acquistare casa con mutuo tra qualche anno.
Per il venditore può essere una forma interessante di cessione se non si ha bisogno di ottenere subito l’intero valore dell’immobile, e se la cifra che complessivamente si ottiene comprende almeno in parte l’onere del ritardato pagamento che sostiene.
