Edilizia e mercato, la ripresa passa per la riqualificazione?

La riqualificazione urbanistica può davvero rappresentare l’ancora di salvezza del mercato immobiliare? Tra i settori più colpiti dalla crisi economica, l’edilizia è anche quello che sta faticando di più a imboccare la strada della ripresa. I motivi sono diversi: dal lato del compratore abbiamo la scarsa propensione a spendere in un periodo di crisi e la difficoltà ad accedere a mutui e prestiti; dal lato delle imprese edilizie ci sono i finanziamenti bloccati e un mercato immobiliare ridimensionato dalla recessione. In questo contesto anche la riqualificazione ha subito un blocco ma, come dimostra l’esempio di Milano, può anche fungere da volano per una lenta ripresa.

Milano viene presa ad esempio dal Centro Studi del portale immobiliare di Casa.it perché in materia di riqualificazione è il palcoscenico di una quantità di cantieri che promettono di mutare per sempre la fisionomia urbanistica della città. Da questo punto di vista però il capoluogo lombardo è anche più esposto alle fluttuazioni del mercato che si ripercuotono sugli equilibri tra domanda e offerta. Il gelo creato dalla crisi economica ha messo un grosso punto interrogativo sulla capacità del mercato di assorbire un’offerta che, già quando c’era ancora l’entusiasmo dei tempi migliori, appariva davvero sproporzionata. Il problema, se così vogliamo chiamarlo, non è solo di quantità ma anche di qualità.

Le porzioni di città destinate a rinascere (tra parchi, poli di eccellenza e progetti firmati da architetti famosi) sono spesso destinate a un residenziale di fascia medio-alta, che taglia fuori una larga fetta della domanda a favore di chi può spendere di più. Milano si trova così a dover assorbire una offerta di case dal costo spesso proibitivo. Tutto questo nonostante l’analisi dimostri che domanda e offerta sembrano trovare più facilmente un punto di incontro dove le quotazioni al metro quadro toccano il massimo. Sembra un paradosso, eppure a Milano ‘bello e impossibile’ appare un concetto del tutto relativo.

Passando ai numeri, il caso più eclatante è quello dell’area Porta Nuova/Garibaldi, dove lo scarto tra offerta e domanda è appena del -3,6% a fronte di immobili nuovi o ristrutturati messi in vendita a prezzi che vanno da 7.500 a 12.000 Euro al metro quadro (prezzi, peraltro, destinati a crescere in maniera esponenziale). Il tasso di convergenza, calcolato incrociando offerte e richieste di abitazioni sulla base della loro metratura, è del 93%, il più alto tra le otto aree prese in esame. Stessa storia per l’area della ex Fiera Campionaria, che presenta al momento i prezzi al metro quadro più elevati da 6.700 a 11.000 Euro. Non a caso, quindi, lo scarto tra le valutazioni dei venditori e quelle dei potenziali acquirenti tocca quota -11,3% (ma con un tasso di convergenza tra domanda e offerta è del 87%).

Dove bisogna rivolgere lo sguardo se non si è in possesso di un budget ingente? Per trovare quotazioni relativamente più abbordabili è necessario spostarsi ad Assago/Milanofiori (prezzi per soluzioni abitative che vanno da 2.700 a 3.100 Euro al mq), nell’area tra la Bovisa e Affori (da 2.300 a 3.700 Euro al mq) oppure alla Bicocca (da 2.350 a 4.000 Euro al mq). Leggendo i dati sulla convergenza tra domanda e offerta pare chiaro che, almeno a Milano, la ripresa del mercato immobiliare dovrà essere guidata dalla fascia di domanda con un portafoglio più capiente. Persone per le quali acquistare un immobile di lusso è più un investimento che una necessità. L’equilibrio post-riqualificazione potrà davvero reggere se non si aprono i rubinetti anche per i single, le famiglie e le giovani coppie?