Mutuo: cos’è, a cosa serve, come chiedere un preventivo e come stipulare un mutuo

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La scelta di un mutuo è uno dei passi più importanti nella vita. Il tema relativo ai mutui è sempre di grande attualità sia perché coinvolge milioni di persone sia per la delicatezza dell’argomento. Ma la parola “mutuo” nasconde una complessità spesso sottovalutata e che a volte può disorientare chi si accinge a farne richiesta. Cerchiamo quindi di fare un po’ di chiarezza cercando di schematizzare in una linea guida generale questo mondo complesso dei finanziamenti a lungo termine. Di seguito vedremo in quali sedi e come effettuare un preventivo del mutuo (anche virtualmente tramite i simulatori mutuo), quali garanzie vengono chieste per l’accensione di un mutuo e cos’è la surroga.

Per prima cosa bisogna comprendere cos’è un mutuo: il mutuo, disciplinato dal Codice Civile dell’ordinamento italiano all’articolo 1813, è un “contratto di prestito che coinvolge due soggetti denominati il mutuante” (colui che presta una determinata somma di denaro) ed il mutuatario (colui che riceve il prestito obbligandosi a restituire al mutuante altrettanto denaro con l’aggiunta degli interessi legali).
Ma come si richiede un preventivo e come si accende un mutuo? Andiamo a vederlo.

Preventivo mutuo

Per confrontare i mutui cercando di scegliere quello più appropriato e più conveniente rispetto alle proprie esigenze, fino a poco tempo fa l’unico modo possibile era fissare degli appuntamenti e recarsi di persona presso differenti istituti di credito per richiede diversi preventivi e, solo successivamente, confrontare le offerte ricevute. Oggi invece le possibilità sono molteplici e sicuramente più rapide sebbene, trattandosi di un’operazione complessa, l’appuntamento presso la filiale resta comunque un elemento pressoché imprescindibile. È tuttavia possibile utilizzare i diversi aggregatori e motori di ricerca presenti sulla rete per confrontare rapidamente le migliori offerte disponibili sul mercato (un po’ come avviene per l’assicurazione dell’auto): basta infatti inserire i propri dati nei diversi siti comparatori tipo MOL (Mutuionline.it) per ottenere le diverse scelte possibili e confrontare i differenti tassi di interesse, l’importo della singola rata e le eventuali assicurazioni associabili al finanziamento.

Richiedere il mutuo in banca

Una volta scelto l’istituto di credito al quale affidarsi si procede con la richiesta vera e proprio. Spesso chi si appresta a richiedere un mutuo per la prima volta rischia di lasciarsi fuorviare dalla complessità della materia, ed è per questo che è necessario avere alcune idee chiare sul come approcciare ad una valutazione di mutuo:

• prima ed imprescindibile regola è aver compiuto il diciottesimo anno di età mentre, al contrario, non esiste una prefissata età massima che assumerà quindi valori diversi in base all’istituto di credito, alla tipologia di prodotto, alla lunghezza del finanziamento e via discorrendo.
• Secondo prerequisito indispensabile fa riferimento alla residenza; infatti è necessario essere cittadini italiani o dell’Unione Europea ma con residenza in Italia o, nel caso di extracomunitari è richiesta una residenza italiana di almeno tre anni.
• A questi due requisiti di carattere anagrafico se ne aggiunge un terzo di ordine prettamente economico; è necessario infatti poter dimostrare di essere in grado di rimborsare l’importo richiesto, ovvero viene valutata la capacità di credito del mutuatario. Ovviamente l’aspetto economico è uno degli elementi principali che viene valutato con estrema attenzione dagli Istituti di Credito.

Età, residenza e capacità di credito, quindi, rappresentano i tre elementi fondamentali che sono valutati dalla Banca al momento della richiesta di mutuo e fanno parte del cosiddetto processo di “Istruttoria”.
Una volta aperta la pratica istruttoria sarà necessario produrre una serie di documenti richiesti dal mutuante che consentiranno alla banca di valutare la fattibilità della richiesta; i tre elementi fondamentali saranno:

• il reddito netto,
• il valore dell’immobile per il quale si richiede il mutuo
• la sussistenza di eventuali garanzie.

Ovviamente la documentazione relativa al proprio reddito varierà a seconda che si sia liberi professionisti o lavoratori dipendenti.
Sulla base della documentazione fornita dal richiedente l’Istituto di Credito valuterà se deliberare il finanziamento fissando una data di stipula in presenza di un notaio. Normalmente la banca è vincolata per un periodo di circa tre o sei mesi dalla delibera; qualora non si riuscisse ad arrivare alla stipula entro i termini concordati dall’Istituto di Credito sarà necessario presentare un’eventuale nuova domanda con il rischio di vedersi riconoscere una nuova delibera con dei termini più onerosi.

Il macroprocesso di erogazione del credito è strutturato in diverse macro-fasi, quali

1. PREVENTIVAZIONE: le richieste di finanziamento pervengono alla Banca attraverso la Rete Commerciale che provvede alla raccolta documentale; valutazione preliminare della finanziabilità del cliente; consegna al cliente della scheda Mutuo.
2. RICHIESTA: verifica della completezza della documentazione, creazione di un ID pratica.
3. ISTRUTTORIA E DELIBERA REDDITUALE: formulazione di un giudizio di merito creditizio del richiedente, istruttoria reddituale.
4. ANALISI E DELIBERA DEFINITIVA: istruttoria tecnico/legale, delibera definitiva.
5. STIPULA: il notaio perfeziona la stipula ed invia la documentazione comprovante la conclusione dell’atto alla Direzione della Banca.
6. EROGAZIONE: le strutture designate della banca si occupano dell’erogazione del finanziamento, verifica della completezza e della coerenza della documentazione del notaio, registrazione della stipula,
   erogazione dell’importo finanziato.

Le garanzie

Nel processo di richiesta di un mutuo, è possibile indicare eventuali garanti.
L’ammissibilità dei soggetti garanti è subordinata al rispetto dei medesimi requisiti previsti per i soggetti finanziabili e alla presenza di un legame di parentela di primo o secondo grado con il nucleo mutuatario. Spesso il numero dei soggetti garanti non può eccedere il limite di 2 soggetti garanti per pratica, escludendo il terzo datore di ipoteca. Tuttavia, molti istituti di credito non accettano garanzie rilasciata da taluni soggetti:

• soggetti che risultano segnalati in banche dati (e.g. CRIF) con insolvenze leggere e gravi
• soggetti segnalati in Centrale Rischi Banca d’Italia come a sofferenza, con crediti scaduti o sconfinanti da oltre 90 giorni
• soggetti che hanno protesti, che siano sottoposti a procedure concorsuali, che siano oggetto di pregiudizievoli o più in generale da questioni giudiziarie (ad. es. sequestri, pignoramenti, decreti ingiuntivi, ipoteche giudiziali o procedure esecutive). La non ammissibilità come garanti si applica anche nel caso di protesti pregressi.

Le perizie sull’immobile

In relazione a ciascun immobile finanziato e ad eventuali altri immobili concessi a garanzia, è obbligatoria l’esecuzione di una perizia di valutazione del valore del bene acquistato effettuata da società terza, indipendente rispetto alla banca. Le finalità più diffuse previste per i mutui ipotecari sono:

• acquisto prima casa
• acquisto seconda casa
• rifinanziamento
• ristrutturazione
• acquisto + ristrutturazione

Mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile

I mutui si possono distinguere in due macro categorie: mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile. Riuscire a distinguerne le caratteristiche e comprenderne le dinamiche è un elemento di fondamentale importanza per chi richiede un mutuo. Non esiste una regola generale per la quale conviene di più scegliere un tasso fisso anziché uno variabile. La scelta dipende da una serie di condizioni come la durata del mutuo, il periodo storico di riferimento e le proiezioni di mercato. Se un mutuo a tasso fisso consente di fissare ad un predeterminato tasso (per l’appunto fisso) il “costo” del mutuo e di conoscere la rata da corrispondere per l’intero periodo del finanziamento, il tasso variabile consente di sfruttare eventuali variazioni in ribasso dei tassi di mercato (trattati successivamente) pagando una rata di importo più basso rispetto a quella preventivata alla stipula. Tuttavia, un mutuo a tasso variabile potrebbe altresì risentire di rialzi che lo renderebbero, inevitabilmente, maggiormente oneroso.
Se da un lato la decisione tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile costituisce quindi un punto chiave per la scelta del finanziamento da richiedere, dall’altro non bisogna spaventarsi sentendosi “imprigionati” dall’irrevocabilità nella propria scelta: qualora ci si accorgesse nel corso del mutuo che vi sono soluzioni più convenienti è possibile richiedere una surroga. Ma cos’è esattamente la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo

La surroga altro non è che un contratto che consente di trasferire un mutuo dall’Istituto di Credito originario ad un nuovo finanziatore. La Surroga implica una vera e propria sostituzione di mutuo che consente al Mutuatario di avere, di fatto, condizioni più vantaggiose.
Molti istituti di credito concedono la surroga sulla base delle seguenti condizioni:

• l’anzianità del mutuo sia maggiore di 12 mesi;
• un intervallo di almeno 2 anni rispetto ad una precedente operazione di surroga / sostituzione;
• sia verificata la regolarità dei pagamenti negli ultimi 12 mesi sul mutuo in essere.

Tra le caratteristiche fondamentali della surroga è da sottolineare che non è necessario alcun consenso da parte dell’Istituto di Credito presso il quale si era acceso il mutuo originario.
L’unica condizione che resta necessariamente immutata è il capitale per il quale viene concesso il nuovo mutuo che dovrà corrispondere all’ammontare residuo del mutuo precedente. Al contrario, si potranno modificare sia la durata residua che il tasso di finanziamento.