Mutuo da fisso a variabile: come fare il cambio?

Nel mutuo la regola è per la restituzione della stessa quantità di beni. Se il mutuo è di denaro, il contratto è naturalmente a titolo oneroso; salvo patto contrario, chi ha ricevuto a prestito una somma deve corrispondere anche gli interessi, il cui ammontare si aggiunge al valore complessivo del prestito erogato, che sia la banca, la posta o un privato. I tassi d’interesse, a seconda degli accordi stipulati con il mediatore di turno, si differenziano nelle tipologie dei tassi d’interesse fissi, variabili e misti. L’inno vedico che ci ha accompagnato per anni è stato “adotto un tasso fisso così so con certezza cosa pagherò da oggi a dieci o venti anni e non correrò il rischio di incappare in qualche spiacevole sorpresa. Di un mutuo a tasso variabile, neanche a parlarne”.

Nella pratica, accordandosi per un mutuo con un tasso d’interessi fisso, il tasso e la rata sono congelati il giorno stesso della stipula e sono destinati a rimane tali fino al termine del contratto. Guardando però alla realtà dei tempi, coloro che in principio optarono per un mutuo a tasso fisso oggi pagano rate certamente più care rispetto ai nativi di un’era in cui i tassi sembrano essersi azzerati.

Con i nuovi piani di “quantitative easing”,annunciati nelle scorse settimane dai vertici di Francoforte -Mario Draghi era in testa – l’acquisto da parte della Banca Centrale Europea di titoli di stato dalle banche nazionali comporterà una forte immissione di nuovo denaro nell’economia comunitaria. Tre sono gli obiettivi: incentivare i finanziamenti bancari alle imprese, far crescere l’inflazione e – argomento saliente della questione per il lato della domanda – tenere ai minimi i tassi di interesse, al fine di agevolare il prestito alle famiglie e alle aziende. Per chi volesse avvalersi nel proprio investimento di un mutuo con tasso variabile ha tanto – davvero tanto – da risparmiare, magari per acquistare casa: il vantaggio si rivela nella stabilità in previsione dei tassi.

Gli indici Euribor rilevano un azzeramento dei tassi. Siamo entrati in una fase di equilibrio, della quale beneficiano la stragrande maggioranza dei mutui a tasso variabile italiani. La restante parte dei mutui a tasso variabile è agganciata al tasso fornito dalla Bce – 0,05% -, anche questo un ottimo indicatore per un investimento alla portata di tutti. Il confronto con i tassi della vecchia era – per quell’investitore che per carità volle investire con sicurezza – è sicuramente immediato: un tasso il cui valore medio si attesta al 5,5% non attrae come in passato.

Il passaggio da un tasso fisso ad uno variabile

Fare un passo indietro e due in avanti è ancora legale. Chi nel 2005 avesse stipulato un mutuo decennale oggi assapora con gli occhi il traguardo, chi avesse invece sulle spalle ancora qualche anno, fatti i dovuti conti può convenire per alcune deviazioni lungo il percorso intrapreso. Come entrare nel mondo dei tassi azzerati? È possibile richiedere una rinegoziazione delle condizioni del mutuo, valutando la ridefinizione dei parametri del mutuo con la stessa banca che lo ha erogato. Tentar non nuoce.

Sostituzione del mutuo

Altra opzione è la sostituzione del mutuo, che permette la scelta di nuove condizioni con un nuovo istituto. “Il capitale ottenuto viene utilizzato per estinguere il mutuo preesistente con la vecchia banca, pagando l’eventuale penale di estinzione. Per il mutuo stipulato con la nuova banca sarà necessario un nuovo atto di mutuo. L’ipoteca sull’immobile a favore della vecchia banca viene cancellata, e ne viene iscritta una nuova a favore della nuova banca” (fonte mutui online.it).

Surrogazione is the way

Un’altra strada, certamente meno tortuosa, è nota come surrogazione o portabilità. Nella pratica, si trasferisce il proprio mutuo da un istituto ad un altro, modificando conseguentemente i parametri del mutuo stesso. La procedura è semplificata, in quanto l’ipoteca sull’immobile rimane in essere ma è aggiornata con l’indicazione della nuova banca, per la quale l’ipoteca costituisce garanzia. L’istituto della surrogazione ha inaugurato una stagione di grandi discussioni, conclusasi con le regolamentazioni della Legge 40/2007 – Legge Bersani – e nel 2008 della Legge Finanziaria.

Nello specifico, agli articoli 450 e 451 delle suddetta Legge Finanziaria, sono chiarite alcune importanti questioni. Con la surrogazione, che comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura, non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. Con un occhi al portafoglio e l’altro al futuro, la surrogazione si appresta a diventare una sostituzione di mutuo praticamente a costo zero, efficiente ed elastica alla progressione dei tassi.